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청약가점제 100%활용하기
9월부터 청약가점제가 시행되며, 분양가 규제로 지금보다 10~20% 아파트 분양가가 낮아진다.청약가점제 가점제는  단순하지만 무주택기간이나 부양가족수에 대한 경우 알쏭달쏭하다. 청약 가점표만으로는 주변시세와 비교하면 10~20% 이상 저렴해, 새 아파트 당첨이 가장 안전하고 확실한 내집마련의 기초가 될 전망이다. 자신이 가입한 청약통장으로당첨 확률이다.청약통장 유지냐, 청약통장 유지하면서 내집마련이냐의 갈림길에 선 투자자들이 많다.분양가 규제 아파트에 대해 무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 부양가족 수에 따라 가점을 부여하고 가점이 높은 사람들에게 당첨 우선권을 주는 청약가점제다. 청약가점제는 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간에 따른 점수를 합산해 당첨자를 결정하는 새로운 주택 분양 방식이다. 무주택기간이 15년 이상, 부양가족수 6명 이상, 청약통장 가입기간 15년 이상이면 84점 만점을 받는다

1;청약가점은 산정은 무주택 기간, 통장 가입 기간, 부양가족 수에 따라 각각 가점이 부여된다. 각 가점을 더한 점수가 본인의 청약가점이다.

1;대단지로 피가 붙는 아파트 청약에 나서야지 피가 붙지 않을 아파트에 가점이 높은 경우 청약해서는 아니된다.청약이 당첨으로 연결되면, 더 좋은 아파트에 청약할 기회를 놓치는 것(재당첨 금지규정)은 물론이고 미래 가치가 떨어지는 부동산에 자산이 오랜 기간 묶일 수도 있다. 오는 9월 이후 분양가 상한제 아파트에 당첨되면 그 아파트는 일정 기간 전매가 제한된다.기간은 지역과 집 넓이에 따라 다르다. 일단 서울·수도권의 전매 제한 기간은 지방에 비해 긴 편이다. 공공택지의 경우 85m²(25.7평) 이하는 10년, 85m² 초과는 7년이다. 민간택지의 경우 85m² 이하는 7년, 85m² 초과는 5년이다.지방은 조금 더 복잡하여 공공택지의 경우는 전 지역이 85m² 이하는 5년, 85m² 초과는 3년이다. 민간택지의 경우에는 투기과열지구이자 충청권은 3년, 투기과열지구이자 비충청권은 1년, 투기과열지구 이외 지역은 6개월이다.

1;무주택 기간을 계산은 만 30세부터 산정하지만, 30세 이전에 결혼하면 결혼후 혼인신고후 부터 무주택기간이다. 25세에 통장을 만들어 35세에 청약한다면 무주택 기간은 5년만 인정되나 25세에 결혼했다면 무주택기간은 10년이다. 무주택기간은 세대주를 기준으로 만 30세 이후를 무주택기간으로 계산하거나 결혼 전에 세대주나 배우자가 집이 있었거나 결혼 후 둘 중 한사람 명의로 집을 샀다면 이 집을 팔 때부터 무주택 기간으로 인정받는다.유주택자와 결혼했다면 유주택이 된다.즉 무주택의 기준은 본인과 가구원 모두 무주택자여야 한다.만 30세 이전에 결혼하면 그때부터 무주택 기간으로 보지만 만 30세 전에 이혼을 했다면 쌓아둔 무주택 기간은 소멸된다. 따라서 이 경우에는 만 30세 이후  무주택 기간으로 인정받을 수 있다.과거에 집이 있었다면 가입자 또는 배우자가 주택을 처분해 무주택자가 된 시점부터 무주택기간이 새로 시작된다.

1;부양가족 수는 입주자 모집 공고일 기준으로, 청약 신청자와 동일한 주민등록표상에 등재된 가구원 수이다. 가구원은 배우자, 부모·조부모 등 직계존속(배우자의 직계존속 포함), 미혼자녀(직계비속) 수이다. 다만 부부일 경우, 주소지가 달라도 가구원 수에 포함된다.

1;미혼자녀가 30세를 넘을 경우 30세 이상의 미혼자녀는 입주자 모집 공고일 기준으로 최근 1년간 동일한 주민등록표상에 등재돼 있어야 부양가족 수에 포함된다.미혼자녀의 위장전입으로 부양가족 수를 늘려 가점을 높이는 것을 방지하기 위해 30세가 넘은 미혼자녀는 1년 이상 동거해야 부양가족으로 인정된다. 따라서 세대합가를 통해 가점을 높이려고 한다

1;부모를 모시면 부양가족 수 32점으로 전체 84점으로 점수 비중이 가장 높다. 이 때문에 부모를 모시고 살면 가점이 높아지지만, 60세 이상 직계존속과 3년 이상 주민등록을 함께하는 경우에만 가점이 인정된다. 또 부모가 1주택이라면 상관없지만 2주택 이상인 경우 5점씩 감점된다.2주택자인 부모는 모시지 않는 게 가점을 높이는 방법이다. 부모가 2주택자일 경우, 5점을 감점당해도 10점15-5점을 받을 수 있어 가점을 올리는 데 유리하다.주택을 소유하고 있는 부모를 모실 경우 무주택자 요건은 세대주 및 세대원 전원이 무주택자여야 한다. 따라서 가점제 대상 주택에 1순위로 청약할 수 없다. 다만 부모가 60세 이상이거나 전용면적 19.8㎡ 이하 주택(아파트 제외)이면 무주택으로 인정된다. 주택을 갖고 있는 아내가 세대분리를 하더라도 남편은 유주택자로 간주된다.5년째 부모님과 함께 살고 있다. 남편이 세대주고 아내 명의로 청약할 때 세대주가 아닌 사람이 청약할 때 직계존속은 부양가족에 포함되지 않는다. 이 경우 남편과 자녀만 부양가족수로 인정된다. 모시고 사는 아버지가 세대주고 아들이 청약할 때도 마찬가지다.

1;부모를 3년 이상 모시고 있으나 가구주가 아니라 가구원이라도 부모와 3년 이상 동일 주민등록등본에 등재돼 있을 경우, 가구원이 가구주로 변경하면 가구원 기간도 가구주로 인정받아 가점을 받을 수 있다.부양하는 부모나 장인·장모(직계존속) 나이가 60세 이하이면서 부모에게 집이 1채라도 있다면, 세대주인 청약자가 무주택자라 하더라도 유주택자 대우를 받아 불리해진다. 반면 모시는 부모(직계존속)가 60세 이상이고 3년 이상 모셨다면 부모가 소유한 1주택까지는 무주택으로 간주해준다. 부양 중인 부모가 2주택 이상을 보유하면 1주택을 초과하는 주택(이를 테면 3주택이라면 2개)마다 5점씩 감점당한다. 그렇다고 2주택자인 부모는 무조건 모시지 말라는 뜻은 아니다. 부모의 2주택으로 5점 감점을 당하더라도, 부양가족 가점(부모 2명인 경우 +10점)이 더 높다면 가점에서 유리할 수 있기 때문에 득실점을 잘 따져봐야 할 것이다.

1;부모를 동일 주민등록등본에 등재해 3년 이상 부양하고 있지만, 부모가 가구주(세대주)로, 본인이 가구원(세대원)이라서 걱정하는 경우가 많다. 하지만 모집 공고일 이전에만 본인(청약통장 가입자)을 가구주로 변경하면 3년 부양과 이에 따른 직계존속 가점을 인정받을 수 있다.부모를 모시면 9월부터 당장 부양가족수 가점을 받을 수 없다. 3년 이상 계속 동일 주민등록표에 등재돼 있어야 한다. 당장 옮긴다면 3년 뒤에나 가점을 받을 수 있다. 과거 수년간 부양했다가 최근 따로 살았더라도 인정받을 수 없다. 총 부양기간이 아니라 연속해서 3년 이상 부양 여부가 가점 기준이다. 장인.장모 등 아내의 직계존속을 모실 경우도 부양가족으로 인정받는다.

1;미혼 자녀가 주민등록을 지방으로 이전했을 경우 부양가족수에 포함되지 않는다. 다만 입주자모집공고일 현재 주민등록등본에 등재되어 있으면 된다. 따라서 청약할 때 주민등록을 옮겨오면 부양가족수 가점을 받을 수 있다.

1;청약저축에서 청약예금으로 바꾼 경우, 입주자 통장 가입일은 해약과 동시에 재가입하는 경우에는 최초로 저축에 가입한 날을 가입일로 본다.

1;3자녀 특별공급은 유지된다. 3자녀 특별 공급은 평형에 상관없이 분양 물량의 3%가 특별 공급된다.또한 장야인,노부모봉양 모두 과거와 다를게 없다.

1;청약가점이 똑같다면 추첨으로 결정한다. 추첨에서 탈락하면 자동으로 추첨제 물량으로 넘어간다.

무주택기간이나 청약통장 가입기간은 정해져 있으나 부양 가족의 숫자를 늘리는 전략이 절실하다. 무주택기간이나 청약통장 가입기간은 1년을 기다려야 1-2점 늘어나지만, 일정 요건을 갖춘 부양가족은 1인당 5점씩이나 가점을 받을 수 있어 부양 가족수을 늘려 점수을 더 받는 전략이 필수적이다.가점이 너무 낮아서 당첨 확률이 낮을시 청약통장을 갈아타야 한다. 즉 추첨제 배정 물량이 높은 전용면적 85㎡(25.7평) 초과 아파트에 신청할 수 있는 통장으로 바꾸야 할 것이다. 85m²를 초과하는 주택은 채권입찰제를 우선 적용하되, 채권응찰금액이 같은 경우는 가점제(50%)와 추첨제(50%)로 당첨자를 가린다.자신의 청약가점이 높은데도 25.7평형 초과 아파트에 신청할 수 있는 통장을 갖고 있다면, 가점제 배정 물량이 많은 25.7평형 이하 평형에 신청할 수 있는 통장으로 바꾸는 것도 방법이다. 당첨 확률이 높다. 청약가점이 어느 정도 되어야 인기지역 당첨이 가능한지는 정확히 알 수 없으나 가점이 55점 이상이면 송파신도시 같은 인기지역에 당첨될 가능성이 높으나 브럭에 따라 65점 이상 되어야 할 것이다.

청약저축 가입자의 경우는 현행 순차제를 유지하기 때문에 가점제의 영향을 받지 않는다. 청약저축은 동일순위 내에서 경쟁할 때 무주택 세대기간, 저축총액, 납입횟수, 부양가족수, 당해 지역 거주기간 등으로 우선 순위를 두고 있다. 청약저축 가입자들은 이번 청약제도 변경으로 내 집 마련을 서두르거나 전략을 바꿀 필요 없이 애당초 세운 계획대로 청약을 준비하면 된다.공공주택 공급 물량을 늘리고 분양시기를 앞당길 예정이다. 또 10년 공공임대주택, 비축용 장기임대주택 등의 물량도 있어 청약저축 통장의 활용도가 커진다. 장기 청약저축 가입자라면 여유 있게 본인이 원해온 지역의 물량이나 인기가 높은 단지에 청약하면 된다.

중소형 청약예금 가입자라면 아예 추첨제 비율(50%)이 높은 중ㆍ대형 청약예금이나 청약 기회가 상대적으로 많아지는 청약저축에 새로 가입해 당첨 확률을 높혀야 한다. 중대형 예금 가입자로, 무주택자인 경우는 추가로 청약가점을 높이는 방법도 생각해볼 수 있다. 전용 85㎡ 초과 중대형 주택은 가점제와 추첨제가 각각 50%씩 적용되지만, 채권입찰제를 통해 1차적으로 당첨자가 걸러지므로 실제 추첨 물량은 줄어들 수 있다. 청약저축 가입자나 가점이 상위 10%, 50점 이상 청약자들은 서두를 필요가 없다. 9월 이후에는 유망한 공공주택 분양물량이 많아지므로, 유망 단지를 골라 선별 청약하는 것이 좋다.   

모델하우스마다 예비 청약자들 문의 쏟아져 점수 잘못 계산하여 당첨땐 10년간 청약 못해 가상청약 체험관에서 모의청약으로 연습해봐야

“대입시험에서 무슨 수학공식 푸는 것도 아니고, 내 집 마련하기 정말 어렵네요.”

지난 17일부터 아파트 청약가점제가 실시됐다. 바로 그날 인천 논현동 힐스테이트 아파트 모델하우스 직원들은 하루종일 진땀을 뺐다. 김진현 분양사무소장은 “아예 가점제가 뭔지도 모르거나, 주민등록등본을 떼보고도 무주택 기간을 모르겠다는 등 예비 청약자들의 문의가 쏟아졌다”고 말했다. 이날 인터넷 청약에 나섰던 박모(39)씨도 “점수를 잘못 적으면 불이익을 당한다고 해서 몇 번이나 내용을 수정하느라 1시간 넘게 걸렸다”며 불만을 터뜨렸다. 무주택 실수요자를 위해 도입된 청약가점제가 첫날부터 소비자들에게 혼선을 주고 있다. 현장에선 너무 복잡한 점수 계산 방식으로 부적격 당첨자가 속출할 가능성이 높다는 우려가 쏟아지고 있다.

◆“시범 실시도 없이…” 졸속 시행

힐스테이트 모델하우스에는 17일 청약가점제와 관련한 방문과 전화상담이 끊이지 않았다. ‘부양 가족 수는 어떻게 계산하는지’, ‘무주택 산정 기준이 뭔지’ 등 가점 계산 방법에 대한 문의가 대부분이었다. 김 소장은 “직원들도 헷갈려 국민은행이나 건교부 콜센터로 대부분 연결시켜 줬다”면서 “점수를 잘못 적는 경우가 많을 것 같다”고 걱정했다. 청약가점제는 청약자가 직접 점수를 계산해 인터넷으로만 청약을 신청할 수 있다. 이때 점수를 잘못 기재해 당첨되면 부적격자로 처리돼 최장 10년간 아파트 당첨이 금지된다. 노약자 등 인터넷 청약이 어려운 경우만 은행 창구에서 청약을 받는다. ‘부동산써브’ 함영진 실장은 “청약 족집게 과외가 유행하지 않을까 우려될 정도로 가점제가 복잡하다”며 “신청서를 잘못 적었다면 당첨 무효 정도의 벌칙만 내리면 되지 재당첨 금지는 너무 가혹한 조치”라고 말했다. ‘저스트알’ 김우희 상무도 “본격 시행에 앞서 시범 실시를 하거나, 유예기간을 줬으면 좋았을 것”이라고 지적했다.

◆건교부, “혼선 오래가지 않을 것”

건교부는 작년 6월부터 가점제 시행이 예고돼 혼선은 단기적이고, 일부에 그칠 것이라며 대수롭지 않다는 반응이다. 건교부 관계자는 “부양 가족이 복잡하거나, 과거에 집을 갖고 있었던 경우 등 일부를 빼면 가점 계산이 어렵지 않다”면서 “대부분 청약자는 미리 준비해 아무 문제가 없는 걸로 파악됐다”고 주장했다.

다만, 건교부는 청약자가 청약 여부와 당첨 가능성을 예측할 수 있도록 단지별로 청약이 끝난 후 ‘당첨자 커트라인 점수’를 공개하는 방안을 검토 중이다. 건교부는 “개별 주택형별로는 발표하지 않고, 전체 평균이나 최고·최저 점수만 공개하는 방안이 유력하다”고 밝혔다. 공개 방식은 오는 28일 이전에 결정될 전망이다. 세중코리아 김학권 대표는 “커트라인 공개는 청약 수요 분산에 효과적일 수 있지만, 인기 단지에 대한 눈치 작전이나 브랜드별 쏠림 현상을 심화시킬 수도 있다”고 말했다.

◆가상청약 체험관 등 활용해야

불이익을 받지 않으려면 청약자 스스로 가점 계산 방식을 숙지하고, 모의 청약을 자주 해보는 수밖에 없다. 모의 청약은 국민은행(www.kbstar.com )과 금융결제원(www.apt2you.com ) 홈페이지 ‘인터넷 청약 가상체험관’에서 할 수 있다. 의문 사항은 청약통장 가입은행이나 건교부(02-3679-3106~9)에 문의와 상담을 통해 사전에 확인해 둬야 한다.

정확한 가점 계산을 위해선 본인과 배우자·부양 가족의 ▲주민등록등본 ▲건물 등기부등본 ▲건축물대장 ▲호적등본 ▲주택공시가격확인원 등을 떼어보는 게 좋다. 또, 인터넷 청약을 하려면 미리 청약통장 가입은행의 인터넷뱅킹에 가입하고, 공인인증서도 발급받아야 한다. 청약 내용이 잘못됐다면 접수 당일 오후 6시까지 수정과 취소가 가능하다.

◆청약가점제란

무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간을 기준으로 점수가 높은 순으로 아파트 당첨자를 가리는 제도. 가점제에선 1주택자가 1순위로 청약할 수 없어, 종전 추첨제보다 무주택 실수요자의 당첨 확률이 높아진다. 가점제가 시행돼도 단지별 분양 물량의 25~50%는 추첨제가 적용된다.