[이것이 부동산이다]언제 무엇을 사고 팔아야 하나?

새 정부 부동산정책 기본 방향에 따른 해법 찾기

현재 부동산시장은 규제 완화에 대한 기대감으로 거래가 극히 드물게 이뤄지고있으며 전국에서 미분양 아파트가 속출하고 있다. 부동산 수요자와 매도자들 사이에서 어느 시점에 무엇을 사고팔아야 하는지에 대한 궁금증이 증대되고 있다. 새 정부의 부동산정책에 대해 시장 안팎에선 규제 완화에 대한 기대감이 높다. 하지만 분위기상 당장 실행으로 이어질 규제 완화는 매우 제한적일 공산이 크다. 무엇보다 집권 초기 규제 완화로 인해 부동산 가격이 뛸 경우 부담이 될 수밖에 없기 때문이다. 실제 대통령직 인수위원회에서도 실용 정부 부동산정책 수립에 앞서 이 같은 점을 염두에 뒀다. 새 정부에서 부동산 투자를 고려하고 있거나 이미 시장에 진입해 있는 수요자라면 절대 잊지 말아야 할 대목이다. 지난해 신도시 예정지역으로 발표될 당시의 경기도 화성시 동탄2지구 일대의 모습. 새 정부 부동산정책 기본 방향부터 알아보자 새 정부가 지난해 말 대선 과정에서부터 인수위를 통해 제시한 부동산 관련 정책 기본 방향은 일부 규제 완화를 포함한 세제 감면과 공급 확대다. 주택 공급과 관련해선 연간 50만 가구 공급을 필두로 신혼부부 청약제도와 장기전세주택 공급 확대, 지분형 주택공급제도 도입 등 주로 저소득층을 대상으로 한 정책이 주를 이루고 있다. 공급 방식에 대해서는 신도시 개발 중심의 참여정부 정책에서 탈피해 기존 도심 재정비를 활용할 방침이다. 이 같은 도심지 내 공급 확대를 위해 재개발·재건축을 활성화하되, 그동안 거론돼온 방법은 기반시설부담금 폐지나 용적률 완화가 대표적이다. 부동산 세제와 관련해서는 1가구 1주택자에 대한 양도소득세와 종합부동산세 감면을 추진할 것으로 보인다. 특히 1가구 1주택자 가운데 10년 이상 보유자의 종부세를 면제하고 3년 이상 10년 이하 보유자에 대해 50% 감면을 입법화하는 작업을 추진할 계획이다. 실행 단계에 있어서는 투기나 집값 상승 우려가 없는 지방 투기과열지구와 주택투기지역 해제 카드를 꺼내들었고 이 방안은 이미 지난 1월 말 이행됐다. 다만 투기 우려가 여전한 수도권은 현행대로 유지했다. 투기지역에서 해제된 곳에서는 주택담보대출시 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아졌고 총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않게 됐다. 신규 주택담보대출 1건 제한도 없어졌다. 투기과열지구에서 벗어난 지방의 경우 전매 제한 기간이 없어졌다. 다만 분양가상한제 적용 아파트는 6개월간 전매가 제한된다. 담보인정비율은 50%에서 60%로 높아졌다. 주택 수요자에게 민감한 대출금리는 부동산시장 안정과 수요 과잉 현상이 나타나지 않도록 철저히 관리하되, 기존 국민주택기금과 서민 주택자금 대출금리는 연내 조정하지 않기로 했다. 1가구 1주택 저소득 가구에 한해 시중 은행 담보대출을 연리 5% 수준의 장기 저리 국민주택기금으로 전환하는 방안을 검토키로 했다. 앞으로의 규제 완화 로드맵은 어떻게 되나 지방 투기지역과 투기과열지구 해제는 궁극적으론 미분양 해소 대책이다. 하지만 이 같은 정책만으로는 이미 역대 최대 규모인 11만 가구를 넘은 미분양 주택을 해소하기에는 미흡하다는 지적이 많다. 따라서 새 정부가 정권 출범 후 시기를 봐가며 특단의 대책을 제시할 가능성도 전혀 배제할 수 없다. 당초 올 상반기 시행될 것으로 예견됐던 주택 거래세 인하는 빨라야 하반기에나 기대할 수 있게 됐다. 정치권이 처리 시기를 늦추기로 했기 때문이다. 물론 세수가 줄어드는 지방자치단체의 반발이 정치권에 상당한 부담을 줬다. 새 정부가 부동산 거래 활성화를 위해 내놓은 거래세 완화책은 현행 2%인 취득세·등록세를 1%로 인하하는 방안이다. 이 경우 매수자는 종전에 농특세(취득세액의 10%)와 지방교육세(등록세의 20%)를 포함해 모두 2.7%의 취득세·등록세를 내야 했던 거래세 부담이 1.35%로 줄어든다. 건설업체는 미분양 아파트가 계속 쌓이자 입주자에게 각종 혜택을 주는 특별분양 하겠다며 대형 현수막을 내걸었다. 예를 들어 5억5천60만원짜리 아파트를 구입하는 경우 현행 세율로는 취득세(1%)와 농특세, 등록세(1%)와 지방교육세 등을 합해 모두 1천4백86만6천2백원을 내야 했던 거래세가 7백43만3천1백원으로 절반이나 감소한다. 이처럼 세금 인하 시기가 늦어지면서 관련 법 개정에 기대감이 컸던 매매 대기자들의 혼란이 커지게 됐다. 당장 매입 시기를 늦출 수밖에 없어 거래는 더욱 위축될 것으로 보인다. 거래세 인하를 기대하며 지연등기를 해온 일종의 ‘세(稅)테크’ 기법 활용 예정자들도 비상이 걸리긴 마찬가지다. 특히 새 아파트 입주 예정자들의 경우 세금 인하는커녕, 오히려 입주 지연에 따른 지체상금을 물어야 하는 상황에 몰릴 수 있게 됐다. 이자율은 다르지만 통상 입주 종료일로부터 1개월 미만은 약 12%, 3개월 이후에는 약 15%의 연체이자가 붙게 된다.새 정부의 정책을 꼼꼼히 살펴봐야 하는 한 사례다. 이렇듯 정권 교체기의 정책에 대해선 섣부른 판단이 낭패를 볼 수 있음을 수요자들은 알아야 한다. 재건축에 대한 기반시설부담금 폐지와 용적률, 층고 상향 등의 규제 완화 역시 시기가 다소 지연될 것으로 보인다. 이들 규제가 완화되기 위해선 무엇보다 초과이익 환수장치가 마련돼야 한다. 정치권 일각에선 2009년 하반기에나 규제 완화가 가능할 것으로 내다보고 있다. 여기에 1가구 1주택자의 양도세와 종부세 감면도 당장 올해는 기대하기 어려운 상황이다. 이들 완화책은 관련법인 소득세법 개정이 반드시 이뤄져야 한다. 다만 소득세법 시행령에서 규정하고 있는 고가 주택 기준 등의 완화는 이보다 앞서 시행될 가능성이 높다. 언제 무엇을 사야 하나 투자든 실수요든 부동산시장 진입에 관심을 두고 있는 수요자라면 가장 궁금한 문제가 ‘언제 사야 하나?’와 ‘어떤 것을 사야 하나?’일 것이다. 이에 대한 답을 얻기 위해서는 우선 새 정부가 집권 초기 주안점을 두고 있는 정책을 점검해볼 필요가 있다. 일단 새 정부가 신경 쓰는 부분은 미분양 주택일 공산이 크다. 앞서 인수위가 중앙부처로부터 업무 보고를 받는 과정에서 지방 투기지역과 투기과열지구 해제를 주문한 것도 궁극적으로는 이런 이유에서다. 이 때문에 새 정부 초기에는 미분양 주택이 나름의 수혜를 입을 것으로 보인다. 지방에 국한되겠지만 관련 추가 대책도 예견되는 만큼, 이런 가능성은 더욱 높을 것으로 보인다. 따라서 입지와 교통여건이 좋은 미분양 주택을 잘 골라 선택하는 것도 방법이다. 더구나 새 정부의 부동산정책 로드맵에 따라 입주 시기를 잘 맞추면 취득세·등록세와 같은 거래세는 물론, 장기적으론 양도세와 종부세 등의 세 부담도 크게 줄일 수 있다. 최근 분양가상한제를 피해 밀어내기식으로 신규 공급이 이뤄지면서 급증한 미분양 물량도 수요자로선 반가울 수 있다. 즉 상당수 수요층엔 기회가 될 수 있는 것이다. 특히 청약가점이 상대적으로 낮아 고민하는 실수요자들에겐 넘치는 미분양이 반가울 법하다. 게다가 이들 미분양 중엔 많지는 않지만, 용인이나 수도권 택지지구 등 입지여건이 좋은 물량도 포함돼 있다. 지방 수요자들도 마찬가지다. 선계약자들이 있어 대놓고 장사하진 못하지만, 일부 지방 분양단지에선 ‘할인’도 하고 있다. 사업장마다 차이는 있지만, 대구나 천안 등의 일부 단지는 최초 분양가의 최고 20% 안팎까지 할인해주고 있다. 물론 이런 단지는 사전 정보 입수 후 발품을 팔아야 한다. 그만큼 유선상으로는 정확한 정보를 얻기 어렵다. 상황에 따라선 이런 미분양을 이용한 주택임대사업도 고려해볼 만하다. 특히 역세권 소형아파트라면 중·장기적으로 시세차익과 임대수익을 동시에 고려한 투자가 가능하다. 월세 전환시 은행 금리보다 높은 임대수익을 올릴 수 있고 시장이 좋아져 시세가 오른다면 매도차익을 거둘 수도 있다. 주택임대사업자가 5채 이상 보유한 임대주택은 종부세 합산과세 대상에서 배제되며 양도세 60% 중과도 피할 수 있다. 하지만 현행법상 임대 개시 후 10년 뒤 되팔 경우 단 1채라도 기준시가 3억원을 초과할 경우 중과세 대상이 되기 때문에 가급적 소형 아파트를 구입하면서 투자금액을 높이지 않는 게 중요하다. 지자체에 따라 일정 면적 이하 신규 공동주택 구입시 취득세·등록세 감면이나 면제 부분을 활용하면 투자 수익을 극대화할 수 있다. 이때 임대주택을 매입한 이후 30일 이내 임대사업자로 등록해야 세제 혜택이 가능하다는 점을 반드시 염두에 둬야 한다. 또 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대 개시일로부터 5년 이내에 임대 외의 용도로 사용 혹은 되팔 경우 감면세액을 추징당한다는 점도 주의할 사항이다. 분양권도 관심 가질 만한 상품으로 꼽힌다. 지방의 경우 투기과열지구 해제에 따라 입주 전 전매가 자유롭다는 이점도 있다. 비록 지방이라도 지역 대표 단지를 선점하는 것도 절대 나쁘지 않은 방법이다. 일부 펜트하우스에 그치기는 했지만, 몇 년째 분양시장이 침체의 늪을 벗어나지 못하고 있는 부산에서 지난 1월 말 선보인 ‘해운대 아이파크’가 분양 계약 후 전매가 자유롭다는 이유로 높은 인기를 구가한 사실은 관심을 끌기에 충분하다. 수도권에서는 뭐니 뭐니 해도 재개발과 재건축이 관심 종목이다. 규제 완화 수위가 어느 선까지 이어질지 오리무중이지만, 도심 내 필요한 주택 공급을 위해선 재개발·재건축을 둘러싼 규제 손질이 불가피하기 때문이다. 지난해 뉴타운으로 지정된 부산 영도구 봉래동, 신선동, 영선동 일대. 특히 뉴타운은 이명박 대통령 당선인이 서울시장 시절 펼쳤던 대표적 정책인 만큼, 새 정부의 관련 의지도 상당할 것으로 예측된다. 이런 측면에서 개발 속도가 탄력을 받는다면 뉴타운은 새 정부의 ‘블루칩’이 될 공산이 매우 크다. 그렇다면 언제 구입하는 게 좋을까. 이를 위해선 수요자 본인의 목적이 분명해야 한다. 특히 목표 수익률을 어느 정도 선까지 잡고 있느냐가 중요하다. 만약 다소 위험성이 있더라도 고수익을 올리려면 시기를 앞당기는 게 좋다. 이 경우 새롭게 국회가 갖춰질 4월 총선 이전에 매입하는 것을 염두에 둘 필요가 있다. 상대적으로 위험성을 줄이려면 매입 시기도 조절하는 게 낫다. 이 경우 관련 규제 완화가 본격화하기 직전을 매수시기로 봐야 한다. 매입 후 보유기간 역시 매수자가 스스로 판단해야 하지만, 분명한 것은 최초 목표 수익률을 정할 때 이에 대한 계획도 세워둬야 한다는 점이다. 언제 무엇을 팔아야 하나 사야 하는 매수자 못지않게 답답함을 토로하는 대상이 팔아야 하는 매도자다. 참여정부가 매물을 내놓은 층들까지도 규제로 묶어놓았기 때문이다. 때문에 각종 규제 완화는 매도자 입장에서도 상당한 기대감을 주고 있는 게 사실이다. 현재의 부동산시장은 사려는 수요가 많지 않지만, 팔려고 내놓은 물건도 적다. 팔기도 어렵지만, 팔아봤자 손에 쥘 수 있는 이익이 제한되기 때문이다. 이런 이유로 새 정부의 규제 완화를 기대하고 매도 시기를 늦추는 경향도 두드러지고 있다. 최적의 매도 타이밍은 규제 완화가 단행된 이후다. 규제 완화가 가시화되면 사려는 수요층이 많아져 팔기도 쉬울뿐더러, 때론 가격도 오를 수 있다. 그만큼 규제 완화 시점은 물건을 시장으로 끌어내는 동시에, 매수자들을 끌어당길 수 있다. 현 시점에서 가장 쉽게 예상할 수 있는 것은 세금 완화다. 예를 들어 취득세·등록세가 1% 포인트 인하될 경우 매수자 입장에선 매입금 자체를 줄일 수 있어 시장에 보다 쉽게 나설 수 있게 된다. 재개발이나 재건축 역시 관련 규제 완화나 용적률 상향 조정과 같은 조치가 단행될 경우 매수세가 늘 것으로 보인다. 보유 부동산을 팔아야 하는 매도자 입장에선 이런 호기를 놓쳐선 안 된다. 그렇다고 지나치게 느긋함을 갖는 것은 금물이다. 매물이 일시에 급증할 경우 오히려 가격이 떨어지는 경향도 있기 때문이다. 매물이 많아지면 매수자가 고를 수 있는 선택의 폭도 넓어진다는 점에서 가격 조정을 해야 하는 상황이 발생할 수 있음을 알아야 한다. 다만 인기 지역과 비인기 지역, 인기 상품과 비인기 상품 간의 격차는 감안해야 한다. 비인기 지역이나 상대적으로 인기가 덜한 부동산의 경우 매물이 늘어나면 거래를 위해선 당장 가격을 낮추는 등의 조치가 불가피하다. 따라서 매도자 입장에선 향후 가격 상승 가능성이 낮거나 투자가치가 덜한 매물을 우선적으로 팔아야 한다. 투자 시기 측면에서 막차를 탄 물건이라면 과감한 매도도 검토해봐야 한다. 세금을 포함해 투자금액을 회수할 정도라면 더욱 그렇다. 무리한 기대감을 갖고 매도를 유보하다가 오히려 많은 손실을 감수해야 하는 경우도 있다. 차라리 갈아타기를 통해 수익을 올릴 수 있는 상품을 알아보는 것도 좋다. 하지만 같은 시기, 같은 조건이라면 이런 기대감도 최소화해야 한다. 손해 없이 팔 수 있고 더 많은 차익을 올릴 수 있는 물건을 얻는다는 것은 쉽지 않은 일이기 때문이다. ■글 / 문성일(머니투데이 기자) ■사진 / 경향신문 포토뱅크